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柬埔寨的房价一直在软绵绵地涨哈


本文为柬埔寨高尔夫与地产观察(ID:cambodiagolf)原创作品,柬埔寨房地产网已获得授权


在谈柬埔寨的房价之前,我们先要把西港排除在讨论范围之外,只谈金边。因为西港不会按照常理出牌,是不可以平凡理论来推测它的,假设五年内西港的博彩、娱乐业政策环境不发生改变,那么毫无疑问它会创造经济的奇迹,只要在西港呆得住的人,哪怕卖个茶叶蛋都会成功,谁也挡不住它。所以,西港只存在政策性风险,其它指标都爆表,没什么可讨论研究的。

而金边,情况就有意思得多了。金边的房价,是多年来一直在缓慢上升的,但它迟迟没有出现人们期盼中的跳跃式上涨,也没有让哪一部分人突然资产翻倍,于是最近有一些人等得不耐烦,怀疑金边到底有没有前途。人们的依据有两点:1.近一两年来金边公寓类房产的交易量有半数是外国买家参与的,本地人不参与的房地产景气算不得靠谱;2.不暴涨就是疲软,不正常。


于我而言,这两句话,一句隐藏着机会,一句描绘了最终的失望。
 
1. 机会的希望

目前看来,金边有很大机率可以在相当长的时期内保持这种软绵绵的上升局面,这就是机会。因为外国买家推动的繁荣也是繁荣,是可持续的;然而外国买家推动的繁荣,到后来某个点,本地人无法与之衔接,变成了外国人一骑绝尘,本地人宣布放弃的繁荣,它才是不可持续的。今天的状况,本地人并没有被放弃,他们在艰难却又顽强地挂在这个列车上,前进着。

为什么说他还挂着没有被抛弃呢?因为朱得奔这类非一线地段还每天都有30岁左右的当地年轻人在买着$1600/平米的公寓,买来从未想过出租赚钱,而是他纯粹因为结婚了要个地方住。当然他目前觉得3200/平米的一线地段公寓简直疯狂,万万不肯下手,也无力负担。但我们想想,正是这批人,他们的父母五年前看到800块/平米的公寓就已经觉得泡沫要爆了。

人就是这样,看着看着,也就习惯了。

所以,金边的房价,软绵绵地涨,是你我之福,它一旦涨猛了,容易扯着蛋。

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2.不得一夜暴富的失望

金边的房价是不会像前些年深圳一样一年翻一番,两年改变人生命运的,未来也没有这种暴涨的可能。以下我讲个道理,你听完就永远都不会再执着地问售楼小妹“您看我如果买了您这房明年能翻一番么”。小妹听了你这话,心里是极没有底的,但她又不得不戴上面具,强装着一脸正经昧着良心跟你说“诶,很有可能哦。

人家小妹刚念完书毕业没两年,原本是要受到社会的保护,你我如果够成熟,就不应该去问这种送命题。要知道,小妹如果每天鼓励自己昩着良心说话,时间久了她就会变得很江湖,于是就油腻了。鲁迅说,悲剧就是将美好的东西摔碎给人看,世间没有比看着花样年华的小妹变得油腻更悲惨的事情。

下面,让我为您打开心结,坦然接受房产投资是一种健康的投资行为,而非投机行为。


首先,我们要学习一个理论,叫做“凯恩斯主义”。这是我上大学时,经济学课上学来的。具体是这么回事儿:凯恩斯是20世纪前半段的一位经济学家,在他以前,古典经济学理论就是亚当斯密提供的“看不见的手”学说。他告诉人们,市场是一只看不见的手,它会自动调配社会供需与资源,经济生病了还会自己治愈,总之人类的智慧是有限的,我们要相信绝对自由的市场,不要去干涉它,那么经济就一定是走在最优的道路上。

一切似乎都像亚当斯密说的一样,世界很平静,然后就到了1930年代,美国发生了经济大萧条,随后蔓延到欧洲与世界各地,一时间民不聊生、人浮于事。具体表现是:大家都没有钱,于是舍不得去购物,于是商店货物卖不掉,于是工厂停了工,于是更多人下岗,于是大家更没有钱,soon and so forth。

按照亚当斯密的设计,接下来的剧情应该是,突然有一天,工厂老板发现萧条了一阵子后,工人脾气也好了,不罢工了,工资要求也低了,于是老板用低廉的成本又开始恢复生产;工人终于领到了工资,拿回家,老婆孩子也上街购物了,发现货物比以前便宜,所以买得很开心,渐渐地,万物复苏,空气中充满了勃勃生机。这个,就叫做自由经济的自愈功能。


然而,1930年代这一波,搞过火了。大家左等右等,老板们不光没有恢复生产,反而卷钱跑了,眼看日子没法再过下去。这个时候,英国经济学家凯恩斯站出来说,别介,各位,再等就黄花菜都凉了:政府应该干涉,主动制造消费。

说得极端一点,就是政府可以去街上找一帮闲散下岗待业人员,去马路上挖个坑,参与挖坑的每人发100块钱;明天继续来哈,来了后把昨天挖的坑填上,天又黑了,每人又发100块钱。这样一折腾,就有人领到了钱,拿着钱回家终于可以买点儿货过年,于是超市开始有人了,工厂也生产了,挖坑的也不用再挖,回去工厂上班了。

凯恩斯主义的主旨就是政府干预打破经济僵局,在热的时候泼冷水,在冷的时候找人挖坑,总之,再也不相信“看不见的手”这种鬼话了。

同学们,关键部分来了。您知道凯恩斯主义搞得最6是谁吗?正是我煌煌北京滴金山上放光芒照四方领导下的中国。6到什么程度呢?就是近20年来两次全球性重大经济危机,别人都躺下认命了,中国硬是直挺挺地走了过来,这就是为什么到今天,人家说我们作弊,不跟我们玩儿了,川普说我们不要贸易了。


这并不是说我们的经济学家有多么超凡的智慧,或者政府智囊掌握了他国不具备的技能,而事实是,它就是很朴素的凯恩斯主义而已,只不过中国国情的特殊性非常凑巧地为这种操作提供了任何国家不可能提供的天然优势。简而言之:钱与坑。


每次危机来临,所有还没失去理智的国家,它的政府都会想办法干预,但干预面临两个问题:政府带头消费,需要巨额的预算,从哪里来;如果有这么巨额的预算,花在哪里?通俗地讲,你有多少钱可以花?我们要去哪段马路上挖坑?


英国拼了命也要脱欧,就是为了重新获得这种灾难来临时自己决定自己命运的能力,但梅姨意识到,她主宰不了自己的命运,因为钱从哪里来?花到哪里去?她的党没有办法回答。反对党的科宾提出了解决方案:将铁路、邮政、能源、电力这类可以大规模造钱、大规模花钱的功能都收归国有,结果英国人民说,好好好,你行你上。然后,旁边的法国德国们指出说,诶,这个搞法好像是共产主义路线哈。终于,世界无产阶级兄弟姐妹们就快要团结起来了。


那么中国的独特优势在哪里呢?就是她完美地回答了钱从哪里来,花到哪里去。而且回答得毫不费力。


首先,钱从哪里来?

我们来看一张表:



这个,是中国地方财税收入中政府拍卖土地收入占比曲线,从1999年10%左右到2010年最高时近70%,光这一项,击败了世界上所有大的小的国家。换言之,政府想干预经济,它口袋里的钱深不见底,要多少有多少,这是所有苦难深重的英国们梦里都不敢想的事。


然后,钱花到哪里去?

我们不能真的在马路上挖个坑啊。在中国,铁路、机场、大型电力工程等重大公设都是国有的,可以花钱的地方很多很多,比如下图:



这是全球拥有高铁国家的公里数变化,其中2008年后迅速崛起的紫色线是中国。同学们,高铁是世上最能花钱的项目之一,你就可以想象要将那根线条做成那样,需要卖多少地皮呀。


所以,政府将钱这么一进一出,经济就搞活了,再大的危机似乎也能过去,哪怕大小工厂全部关门儿了,你再不济还是可以去修高铁,领了工资回家仍然过年,就是这么个道理。


然而问题又来了:如此巨额花费,最终都流入了民间,岂不是带来物价上涨,通货膨胀就无法控制?恭喜你,问了半天,你终究问中了要害!


答案是,物价不用上涨,你只要鼓励人们去买房,让大家在房子上面越囤越多,菜市场里的东西就不会涨价。你想想,一颗大白菜能hold住几块钱?但一套南山区的房子又能hold住多少钱?真是奶姨夫啊。


这么一鼓捣,您就会发现,只要房价一直涨,人们一直买,物价不会涨,人们幸福指数很高;大家工作越来越拼命,直到拼成996,因为不拼就买不起房,所以杜绝了民不聊生人浮于事的现象,人人有希望,生活有盼头;房价涨了,地皮能不涨?基层、企业、政府,你中有我,我中有你,大家都非常开心。


同学们,你终于看明白了,为什么深圳的房价可以一年翻一番。

但是金边为什么不可以呢?因为金边搞不来凯恩斯主义。理由就是如此残酷而简单。


你不服的话,我来问一下:


钱从哪里来?柬埔寨财政部长安蓬莫尼罗斯阁下羞愧地低下了头,抱歉哈,老办法,靠收税吧,但是这个税呢,又得靠商业、工业、贸易的繁荣,blahblahblah,等你收上来税,饿殍遍野矣。


那么能不能学习一下先进国家的方法,卖地皮呀?国土部长谢索帕拉阁下尴尬地咳了一声,这个地皮呀,在我们的国家,是私有永久产权,我们只能卖政府大楼、码头、湖泊,但卖一块少一块啊。


实在不行了,学习一下委内瑞拉,印钱呀?中央银行行长谢占托阁下尴尬中透着有苦难言,这个,我们国家比较通用的货币是美元,所以我们要印多了柬币,大家不认账啊,要印还得去美国印dollar,实在木有办法啊。

好了,够了吧?
 
开发商朋友们看完这段,你也不要担心人们不来买你的房,因为他终究还是会来买的,因为虽然没有了一夜暴富的梦想,但软绵绵的上升已经是亚洲最优秀。他选来选去,还是要来柬埔寨找你,不然,他也害怕自己的一百万人民币迟早让中老年人理财保健品电话给忽悠去了。

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